עסקת העברה ללא תמורה כגון העברת דירה במתנה היא עסקה בה מועברות זכויות במתנה בנכס מקרקעין או במטלטלין. הזכויות עשויות להיות מלאות או חלקיות, בנוסף כדי שהעברת הזכויות תיכנס להגדרה של העברה במתנה היא חייבת להיעשות ללא כל תמורה, אם מתקבלת תמורה, אף מזערית מן העסקה, היא לא תיחשב להעברה במתנה ולא יחולו עליה הסעיפים בחוק לגבי העברה במתנה.
העברות בין קרובי משפחה
העברות ללא תמורה מבוצעת ברובן בתוך הגרעין המשפחתי. לרוב מדובר בהעברות של דירות מגורים כמו העברת דירה במתנה לילד/ להורה/ העברה בין בני זוג נשואים או ידועים בציבור/ העברה ללא תמורה בין אחים/ העברה לנכד או לקטין אחר. אולם קיימות העברות של נכסים מסוג אחר כגון קרקע, משק חקלאי, משרד או חנות.
שיקולים נפוצים של העברת דירה במתנה
קיימים מספר שיקולים מרכזיים המביאים בעל נכס להעבירו ללא תמורה לגורם שלישי. זה יכול להיות רצון להיטיב ולדאוג לבן המשפחה מקבל הנכס, לחילופין זו יכולה להיות אופציה של בעל הדירה לחסוך במיסים המושתים על בעל דירה כאשר בבעלותו יותר מדירה אחת. העברת הדירה על שם מישהו אחר עשויה להביא להקלות ואף לפטור ממס כגון מס רכישה ומס שבח. כמובן שזו אמירה גורפת ויש לבדוק כל מקרה לגופו כדי לבחון תועלת אפשרית לכל הצדדים בעסקה. סיבה נוספת שכיחה אף היא המביאה להעברת דירה במתנה היא רצון המוריש למנוע סכסוכי ירושה לאחר מותו. העברת דירה על שם אדם מסוים מונעת את הסיכון בכך שיצוצו התנגדויות כאלה ואחרות לצוואה. בנוסף במקרה של פרק ב’ בנישואין, לעיתים מעוניין בעל הנכס להבטיח את הזכויות בדירה של ילדיו מהנישואין הקודמים. ובמצב זה העברת הדירה על שם ילדיו מבטיחה את ההגנה המשפטית הדרושה לכך אף יותר מהסכם ממון הניתן לערעור. סיבות נוספות להעברת נכס במתנה עשויות להיות רצון להגדלת הזכות למימון בנקאי. היות וניתן לקחת על דירה שניה משכנתא מקסימלית של 50% מערך הדירה לעומת דירה יחידה שעליה ניתן לקבל מימון בנקאי של עד 75%. מה שאומר שהעברת דירה על שם אדם אחר תעניק אפשרות ל25% מימון בנקאי נוסף לדירה שעוברת מסטטוס של דירה שניה לסטטוס של דירה יחידה. הליך כזה עשוי אף להתבצע כצעד של הגנה משפטית כאשר אחד מבני הזוג נמצא במשבר כלכלי לדוגמא פשיטת רגל או הוצאה לפועל. במקרה זה חלוקת הזכויות בדירה המשותפת בין בני הזוג עשויה להביא להגנה על חלקו של בן הזוג בדירה מפני נושים.
הליך העברת דירה במתנה רק עם אנשי מקצוע
כאמור, יש לבחון כל מקרה לגופו על כל רבדיו ולהביא את מכלול השיקולים בחשבון במטרה לבחון את התועלת האפשרית בהליך זה למול סיכונים אפשריים. על כן יש לבצעו בליווי עורך דין נדל”ן מומחה בתחום.
תהליך העברת דירה במתנה
עסקאות נדל”ן ידועות בתור העסקאות המורכבות ביותר. מחיר הדירה שהוא גבוה ביחס לכל סוג אחר של רכוש, המיסים הגבוהים המשולמים הן ע”י הקונה והן ע”י המוכר וגם הבעלות של המדינה על הקרקע עליה בנויה דירה- כל אלה הופכים את עסקת הנדל”ן לכזו שיש בה עניינים משפטיים לא פחות מעניינים פיננסיים, כלכליים וטכניים. לכן, גם העברת דירה במתנה אינה עניין פשוט אלא מדובר על עסקת נדל”ן לכל דבר וגם בה חשוב שיהיה מעורב עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בנושא זה. כמו בעסקאות נדל”ן אחרות גם כאן יש צורך לדווח על העסקה לרשות המיסים ולדבר יש כמובן משמעות רבה.
היתרונות של העברת דירה במתנה
היתרון הבולט של המהלך הוא שבעקבותיו המיסים המשולמים על הדירה יהיו מופחתים, לפחות כאשר ההעברה נעשית לבן משפחה (אם כי לכל סוג מס יש הגדרה אחרת מהי בן משפחה…). רבים עושים העברת דירה במתנה לאחד הילדים כדי שאותה דירה לא תהיה על שמם ולא תיחשב דירה שניה בבעלותם אלא דירה ראשונה לילד. אז מס הרכישה המשולם יהיה נמוך: רק כשליש ממס הרכישה שהיה משולם במצב רגיל. בנוסף מעביר הדירה פטור מתשלום של מס שבח. גם למקבל הדירה יש יתרון מבחינת תשלום מס שבח כשיחליט למכור את הדירה. המס יחושב על פי הפער בין ערך הדירה כשנקנתה (ולא ערכה כאשר הועברה במתנה) לבין ערכה בזמן המכירה.
למה חשוב לשים לב?
מעבר ליתרונות שבדבר, יש מספר דברים שחשוב לשים לב אליהם. העברת דירה במתנה תהיה כרוכה בסוג של מבחן שליטה מצד רשות המיסים: ייבדק האם מדובר בהעברה מלאה או מותנית, כמו במקרה בו הדירה עוברת על שמו של הילד אך הוא ממשיך לשלם שכר דירה. במקרה כזה לא יהיה ניתן לקרוא לדבר העברה במתנה. על מקבל המתנה לקחת בחשבון את משמעות קבלת הדירה. אם ירצה לקנות דירה נוספת היא תיחשב כרכישה שניה ולא ראשונה. הוא גם לא יוכל להירשם לפרויקטים כמו מחיר למשתכן. דבר נוסף הוא שצריכה להיות תקופת צינון בין קבלת הדירה למכירתה: שלוש שנים אם הוא מתגורר בדירה וארבע שנים אם אינו מתגורר בה. לכן, בכל הנוגע למהלך, מומלץ להתייעץ קודם כל עם עורך דין המתמחה בתחום וכמובן לבצע את המהלך בליווי מלא שלו.
עו”ד שניר חזוט הוא עו”ד מקרקעין ובעל ניסיון רב בין היתר בליווי עסקאות של העברת דירה במתנה. מוזמנים ליצור קשר.
