תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים, על פי תכנית זו יש לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי (תקן 413) שנכנס לתוקף ב1.1.1980, קרי – מבנים שנבנו לפני ה1.1.1980 אינם עומדים בתקן ונדרש לחזקם.

בתמ”א 38/1 הבניין הקיים נשאר במקומו ומבוצע בו הליך עיבוי וחיזוק משמעותי, במסגרתו מחוזקים יסודות הבניין (ע”י עיבוי וחיזוק וכן ע”י הוספת ממ”דים), בנוסף לכך מוחלפות התשתיות בבניין וכן נבנים שטחי ציבור חדשים, בהליך זה הדיירים נשארים לגור בבניין במהלך תקופת הבנייה. לעומת זאת, בתמ”א 38/2 הדיירים מועברים על חשבון היזם למגורים חלופיים לאורך כל תקופת הבנייה, והבניין הישן נהרס ובמקומו בונים בניין חדש ובתום תקופת הבנייה בעלי הדירות המקוריים זוכים לדירות חדשות במקום הדירות הישנות שהיו בבעלותם.

בתמ”א 38/1 לרוב הדיירים נשארים לגור בדירתם המקורית, אם כי יש יוצאים מן הכלל (כגון: בעלי מוגבלויות כאלו ואחרות) אשר לא מתאפשר להם לגור בבניין במהלך תקופת הבנייה ולכן היזם מעביר אותם על חשבונו למגורים חלופיים בתקופת הבנייה.

 לעומת זאת, בתמ”א 38/2 כלל בעלי הדירות מועברים על חשבון היזם למגורים חלופיים למשך תקופת הבנייה.

המועצה הארצית לתכנון קבעה כי תמ”א 38 במתכונתה הנוכחית תסתיים באוקטובר 2022, ועל כן רצוי להקדים את תהליך התכנון עד למועד זה על מנת לזכות במירב ההטבות שהתכנית מעניקה לבעלי הדירות. אין זה אומר שלאחר מועד זה לא תהיה עוד תמ”א, אך ניתן להעריך כי ההטבות המוענקות לבעלי הדירות והיזמים יפחתו משמעותית.

רצוי מאוד לבחור נציגות לבניין ולהעניק לה את הסמכות בהליך הבדיקה של היזמים. הנציגות הנבחרת תבדוק יזמים ע”פ מספר קריטריונים חשובים ותביא את היזמים הבולטים לאישור בקרב כלל בעלי הדירות.

לאחר מכן חשוב מאוד לבחור עו”ד דיירים שייצג את כלל בעלי הדירות בבניין ויחל בהליך הכנת ההסכם מול היזם.

הליך הבנייה עצמו צפוי לקחת כ18-24 חודשים. משך הבנייה תלוי מאוד בסוג הקרקע, הנגישות אליה ובסוג החיזוקים והבנייה הנדרשים. כך למשל בניית בניין חדש עם מרתף חנייה צפויה לקחת זמן רב יותר מבניית בניין ללא מרתף חנייה.

ראשית חשוב מאוד לבדוק שליזם יש נסיון (רצוי לבדוק המלצות ולראות פרוייקט שביצע), שנית יש לבדוק כיצד מתכוון היזם לממן את הפרויקט (הדרך הבטוחה ביותר הינה באמצעות ליווי בנקאי /קרן ליוו ), שלישית חשוב לדעת מי מבצע את הפרוייקט בפועל, יזמים רבים מוציאים מכרז קבלנים טרם הביצוע ואינם יודעים מי יהיה הקבלן המבצע, בעוד שיזמים אחרים הולכים “יד ביד” עם קבלן מבצע מהיום הראשון לפרוייקט מה שאמור להבטיח איכות ביצוע גבוהה יותר.

התמורה תלויה מאוד בהליכי הרישוי מול הרשות המקומית וכן ברמה המקצועית של היזם המוביל את התהליך. לרוב התמורות הינן: תוספת ממ”ד, תוספת מרפסת שמש ושיפוץ המרחבים הציבוריים בבניין לרבות הוספת מעלית, חדרי אשפה גינון וכדומה.

בהליך בחירת היזם חשוב מאוד לבחור יזם מנוסה הבקיא בהליכי התכנון בעיר בו הפרויקט נמצא.