קניית דירה היא בדרך כלל עניין של מה בכך, יש ישראלים שחולמים על זה שנים. כעו”ד נדל”ן המלווה ישראלים רבים בעסקאות נדל”ן שונות כולל קניית דירה יד שנייה. אני וצוות משרדי הכנו עבורכם כמה נקודות שאתם ממש ממש חייבים לבדוק.
מה בודקים לפני קניית דירה יד שנייה
שכרו את שירותיו של עורך דין לקניית דירה – עורך דין המתמחה בעולם הנדל”ן מבין לעומק את נושא המיסוי, חוזה מקרקעין, מצבה הרישומי והתכנוני של הדירה, האם יש עיקולים ו/או רישומים מכבידים על הנכס, האם יש משכנתא ו/או הערות אזהרה לצדדי ג’ ועוד. אנו ממליצים לכם לא לחסוך בעלויות – קניית דירה היא לא עניין פעוט. הנה כמה נושאים שחייבים לבדוק (במידה ושכרתם את שירותיו של עורך דין זה תפקידו לבדוק)
בדקו מי הבעלים החוקי של הדירה – חשוב מאוד לבדוק מי הם בעלי הדירה באמצעות הוצאת נסח טאבו של הדירה (במידה והדירה רשומה בלשכת רישום מקרקעין, שכן ישנם עוד סוגי רישום שהדירה יכולה להיות רשומה, כגון: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכדומה). בנסח הטאבו ניתן לראות גם נתונים חשובים לא פחות כמו האם קיימים חריגות בנייה, צווי הריסה, צווים מנהליים, משכנתא או כל שעבוד אחר שיש לדירה.
וודאו כי אין תוכניות עירוניות בסביבה – אולי העירייה מתכננת להקים מגדל צמוד או בית ספר. בדקו לעומק אם יש תוכניות כלשהם לסביבת הדירה.
בדקו מה עלויות המיסים – רשויות המיסים בישראל מחייבים ברכישת דירה לשלם שני סוגים של מיסים
המס הראשון הוא מס רכישה וזה נקבע בהתאם לקריטריונים של משרד האוצר הנגזרים מחישוב של ערך הדירה. במידה וזו דירה ראשונה עלות המיסים תהיה נמוכה או פטורה ממיסים ובמידה ומדובר בדירה שנייה ומעלה, אזי גובה מס הרכישה יקפוץ בהתאם. המס השני הוא מס החל על מוכר הדירה ( אך חשוב מאוד לקונה שהמוכר ישלם את המס הזה, אחרת לא יוכל לרשום את הדירה על שמו ולכך יש מנגנונים בהסכם על השארת כספי נאמנות עד לקבלת אישור מס שבח) מס זה נקרא מס שבח הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. בקניית נכס נדל”ן רשות המיסים בוחרת להטיל מס על הרווח שלכם. גובה תשלום מס השבח הוא עניין מורכב הנקבע לפי שיעורי מס משתנים, שלוקחים בחשבון הרבה פרטים כמו מועד הרכישה, ניכויים מסוימים, שיעורי מס היסטוריים, חישובים לינאריים במידה והמוכר זכאי להם ועוד…
חושבים על קניית דירה יד שנייה – כמו שכבר הבנתם זה עניין לא פשוט בכלל. אנחנו ממליצים לכם לפנות למומחים שלנו במשרד שניר חזוט ושות’.
